中国房地产界，出现了新物种！

大家注意，它将冲击过去的住宅市场秩序，形成新的生态环境。

这就是配售型保障性住房。

针这一产品，去年国家专门出台了相关政策，与城中村改造和平急两用设施，并列被称为“三大工程”。

去年国家相关部门要求，全国大中城市快速推进保障性住房的开发建设，上报筹建计划，作为考核任务。

如今一年过去了，部分城市的保障性住房，已经开始陆续进入分配销售环节了。

例如，厦门市近日推出了5500套保障性住房，面向符合条件的厦门市无房家庭配售，销售均价为市场评估价的45%。

再如，东莞市在配售型保障性住房购房情况调查中表示，配售房源户型以90平米左右的三房户型为主，售价是同地区商品房价格的50%。

另如，大连市的配售型保障性住房最近也有新的举措，规定每个家庭只能购买一套，并且家庭人均自有住房建筑面积应低于17平方米。

还如，青岛市则明确表示从最困难的群体做起，逐步将保障范围扩大到整个工薪收入阶层。

那么，该如何看待保障性住房这个新物种呢？

老杨有三个观点，供大家参考：

一、保障性住房近似于经济适用房

从产品定位上讲，有点类似于过去的经济适用房，针对住房困难或没有产权房的普通阶层，也包括特殊群体的公务员和事业编制人员。

因为从名义收入来看，公务员和事业编制人员确实属于“普通工薪阶层”。

他们中的刚参加工作几年的青年人，也确实可能没有产权房；甚至连少数工作的多年的人，也真没产权房，或者“装穷”/卖廉洁。

保障性住房的售价，大约是市场价的50%左右。

这个折扣，要大于过去的经济适用房，后者一般是市场价的7折左右。

这个折扣，会小于动拆迁安置房，后者一般是市场价的3折左右。

当然，不同城市和地区，由于地价占房价的比例相关很大，上述的折扣也存在较大的地区差异。

与经济适用房不同的是，这次的保障性住房是封闭式管理，购买后不能随意转售，只能卖回给政府，没有溢价，因此丧失了金融性和增值性。

近日，合肥市保障性住房管理暂行办法（征求意见稿）公布，其中对于回购的计算公式如下：

第三十五条，取得保障性住房不动产权证未满5年申请回购的，回购价格按照原购买价格结合住房折旧确定。

计算公式：回购价格=原购买价格（毛坯部分）×（1-交付使用年限×2%）+原购买价格（装修部分）×（1-交付使用年限×10%）

第三十六条 取得保障性住房不动产权证超过5年申请回购的，回购价格按照原购买价格结合住房折旧、存款利率确定。

计算公式：回购价格=〔原购买价格（毛坯部分）×（1-交付使用年限×2%）+原购买价格（装修部分）×（1-交付使用年限×10%）〕+〔原购买价格（毛坯+装修）×一年期存款利率累计和〕

上述公式关键点是：房价按每年2%折旧，装修价按每年10%的折旧。其中超过5年回购的，再补偿一年期存款利率总和。总体来看，当你以后将房子卖给政府时，房价大概率是低于当初买入价的。

过去的经济适用房，封闭期只有五年，五年后可以向地方政府补交土地差价，然后就可以面向市场出售了。

转售价一般明显高于当初的买进价。因为有利可图，就曾有过开宝马车的人排队参加经适房的摇号。

经济适用房的源头，1994年由建设部、国务院房改领导小组、财政部联合发布的《城镇经济适用住房建设管理办法》指出，经济适用住房是以中低收入家庭、住房困难户为供应对象，并按国家、住宅建设标准建设的普通住宅。经济适用房的价格按建设成本确定。

那么，对于有资格认购配售型保障房的人来说，怎么选择？

老杨建议：如果确属积蓄少、收入少，未来十年都买不起商品房，那么买套半价房自住，总比租房更舒适。

二、新建规模须看楼市脸色

配售型保障性住房，能够完善国家的住房保障制度。

1998年进行的房改，取消了福利分房，其文件中提出：“建立和完善以经济适用住房为主的住房供应体系”。

1998年房改后至2015年前后，经济适用房用地一般实行行政划拨的方式，免收土地出让金，对各种经批准的收费实行减半征收，出售价格实行政府指导价，按保本微利的原则确定。

但后来的实际情况是，经济适用房从未成为我国住房供应的主体，其供应量最多年份也只占新增住宅的三成左右。近十年很多地区已不再新建经济适用房了。

但是，配售型保障性住房的大规模新建，还要看市场脸色。

楼市繁荣期，多建一些廉价房推向市场，能够分流部分购房需求，抑制房价过热。

但当前楼市特别低迷，属于过去20年来市场最低迷的时候，则不宜大规模建设廉价住房，否则会让商品住宅市场雪上加霜。

不过，目前可以按照国家相关政策收购存量的商品房用作保障性住房，进行分配和销售。

这样一方面可以为商品市场的高库存缓解压力，另一方面还能满足完善住房保障制度的要求。

三、先租后售是良策

从完善住房保障政策来看，应该是先发展保障性租赁住房，后发展配售型保障性住房。

新加坡很好地执行了这一方针，其保障产品主要是组屋，既可以租，又可以售。

过去六七十年，新加坡经历了先以出租为主，后以出售为主的发展历程。

过去20年，我国的保障性租赁住房最早主要是廉租房，2010年开始在部分城市发展公租房，过去两三年又开始发展保障性租赁住房；陆续出现了三个保障性的住房租赁产品。

就目前阶段而言，我认为还需要大力发展保障性租赁住房。

很多普通工薪阶层或刚毕业的年轻人买不起房，不要急于给他们提供配售型的廉价房，可以优先提供租赁房。

他们没有积蓄，也没有对社会作出很大贡献，为他们提供具有产权性质的福利房，并不是很合理。

而且，配售型的保障性租赁住房虽然未来是封闭运行，但它毕竟有产权，未来管理难度很大。

比如，部分人买了之后不住，把房子转租出去获得租金收益。

再如，按规定不能转售给他人，但有些人可能换一种方式出售，出售长期租赁权，比如房子卖给你了，但没有过户，你可以一次性买断20年、30年甚至40年的租赁权。

这种钻政策空子的人会很多，以后管理难度会很大，管理成本会很高。